Jak bronić się przed zasiedzeniem nieruchomości ?

O tym czym jest zasiedzenie i jakie są jego przesłanki pisałem w jednym ze swoich wcześniejszych wpisów. W tym wpisie chciałbym się natomiast skupić na sytuacji osoby będącej uczestnikiem sprawy o zasiedzenie nieruchomości- jakie działania powinna taka osoba podjąć, aby ochronić swoje prawo własności ?

 

Brak samoistnego posiadania.

Jedną z przesłanek zasiedzenia jest tzw. samoistne posiadanie. Klientom mojej kancelarii adwokackiej wyjaśniam, że samoistnym posiadaczem jest osoba, która zachowuje się jak właściciel nieruchomości (dba o nią, płaci za nią podatki, nie dopuszcza do posiadania innych osób, itd.) i jest tak postrzegana przez otoczenie (np. w zakresie przedmiotu zasiedzenia są z nią uzgadniane sprawy urzędowe). Jako adwokat, występując w sprawach o zasiedzenie po stronie uczestników- a więc osób kosztem których ma nastąpić zasiedzenie- w pierwszej kolejności badam to czy osoba wnioskująca o zasiedzenie jest i przez wymagany przez prawo okres czasu była posiadaczem samoistnym nieruchomości. Jeżeli bowiem osoba wnioskująca o zasiedzenie korzystała z nieruchomości, którą teraz próbuje zasiedzieć na podstawie umowy - choćby ustnej- z właścicielami nieruchomości, to jest posiadaczem zależnym. Taka osoba swoje uprawnienia w stosunku do nieruchomości wykonywała bowiem na podstawie zgody właściciela nieruchomości i w porozumieniu z nim. Moje doświadczenie w pracy adwokata wskazuje jednak, iż podstawowym problemem przy tego typu argumentacji są kwestie natury dowodowej. Jeżeli nie ma spisanej umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia, jeżeli nie ma potwierdzeń zapłaty czynszu, lub dokumentów wskazujących, że osoba składająca wniosek o zasiedzenie uzgadniała wszelkie ważniejsze kwestie dotyczące nieruchomości z właścicielami to okoliczność tą można wykazywać jedynie przy pomocy zeznań świadków.

Jako adwokat wskazuje jednak, iż to, że dana osoba objęła nieruchomość w posiadanie jako posiadacz zależny np. na podstawie umowy dzierżawy, nie oznacza, że później nie może stać się posiadaczem samoistnym. Dzieje się tak gdy dotychczasowy dzierżawca lub najemca przestaje respektować umowę łączącą go z właścicielem, przestaje płacić czynsz, odmawia wydania nieruchomości, itd. Jako adwokat wskazuję, iż w tego typu sprawach kluczowe jest ustalenie momentu początkowego, kiedy to dotychczasowy posiadacz zależny zamanifestował swoje posiadania samoistne. Po ustaleniu tego momentu należy przeanalizować, czy upłynął już wymagany przez prawo okres czasu- 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze.

Przerwanie samoistnego posiadania.

Kolejną kwestią na jaką powinien zwrócić uwagę adwokat prowadząc sprawę o zasiedzenie jest to czy nie doszło do przerwania samoistnego posiadania wnioskodawcy. Dzieje się tak wówczas gdy wskutek działania właściciela lub nawet osób trzecich osoba wnioskująca o zasiedzenie została pozbawiona władztwa nad nieruchomością. Jeżeli osoba taka nie podejmie niezwłocznie działań w celu odzyskania posiadania, to późnej, nawet jeżeli po pewnym czasie to posiadanie odzyskała, to bieg terminu zasiedzenia zaczyna się od nowa.

Doliczenie czasu poprzedniego posiadacza.

Jako adwokat spotykam się z sytuacjami, gdzie osoba wnioskująca o zasiedzenie sama nie ma jeszcze wymaganego okresu posiadania samoistnego (20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej) ale domaga się doliczenia okresu samoistnego posiadania swojego poprzednika prawnego. W takiej sytuacji koniecznej jest więc zweryfikowanie czy wnioskodawca poprzez przedłożone dowody wykazał, że jego poprzednik prawny miał przymiot samoistnego posiadacza.

Sprawy o zasiedzenie w Bielsku-Białej.

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani zasięgnięciem porady prawnej w sprawie dotyczącej zasiedzenia nieruchomości lub też chcielibyście Państwo powierzyć prowadzenie takiej sprawy w Bielsku-Białej lub okolicy zapraszam do kontaktu przez moją stronę internetową. Zapraszam również do zapoznania się z innymi wpisami na moim blogu. W celu zapoznania się z warunkami finansowymi prowadzenia sprawy zapraszam do zakładki cennik.

 

 

Autorem niniejszego wpisu jest adwokat Wojciech Nowak prowadzący kancelarię adwokacką w Bielsku-Białej.