Dostęp nieruchomości do drogi publicznej a decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to chcąc uzyskać pozwolenie na budowę niezbędne będzie wcześniejsze uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jedną z przesłanek wydania takiej decyzji jest dostęp nieruchomości do drogi publicznej. Jak należy rozumieć ten wymóg i jakie pułapki mogą Cię czekać w toku procedowania decyzji o warunkach zabudowy?

Na czym polega dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?

Dostęp nieruchomości do drogi publicznej jest kluczowym warunkiem realizacji inwestycji budowlanej. Z całą pewnością najbardziej pożądaną sytuacją jest kiedy nieruchomość na której planowana jest inwestycja przylega bezpośrednio do drogi publicznej. Jako adwokat wiem jednak, iż nie zawsze tak jest.

Wymóg dostępu nieruchomości do drogi publicznej należy uznać za zrealizowany w wypadku gdy została na jej rzecz ustanowiona służebność gruntowa, która komunikuje ją z drogą publiczną. Jako adwokat wskazuję, iż może to być zarówno służebność drogi koniecznej jak i służebność przejazdu i przechodu.

Co jednak, jeżeli moja nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a jednocześnie nie mam ustanowionej służebności?

Również to nie stoi na przeszkodzie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Klientom mojej kancelarii adwokackiej wskazuję, iż wymóg dostępu nieruchomości do drogi publicznej wynikający z art. 61 ust. 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zrealizowany również wtedy gdy Twoja działka przylega bezpośrednio do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej lub też ma ustanowioną służebność po działce, która oddziela ją od tej drogi wewnętrznej.

Jednoznacznie wskazał na to Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 25 marca 2022 r., sygn. akt II SA/GI 1503/21, podając, iż:

„Są trzy możliwości sposobu dostępu do drogi publicznej: dostęp bezpośredni- gdy działka bezpośrednio przylega do drogi publicznej, albo dostęp pośredni- poprzez ogólnodostępną drogę wewnętrzną, który jest sam w sobie wystarczający i nie wymaga posiadania dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z tej drogi jeżeli działka przylega do tej drogi wewnętrznej, albo służebność drogi koniecznej- jeżeli dostęp do drogi wewnętrznej połączonej z drogą publiczną jest konieczny dla nieruchomości która nie ma dostępu do drogi wewnętrznej, tylko za pośrednictwem innej działki, wówczas wymagana jest odpowiednia służebność drogi koniecznej na działce przez którą należy dojechać / dojść do drogi wewnętrznej, która jest połączona z drogą publiczną”

Jakie dwie pułapki mogą Cię czekać w toku postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Z mojego doświadczenia w pracy adwokata wynika, że w kontekście wymogu dostępu do drogi publicznej osoba starająca się o decyzję o warunkach zabudowy może napotkać dwa problemy.

Po pierwsze, organ prowadzący postępowanie może wymagać, aby dostęp nieruchomości do drogi publicznej był prawnie zagwarantowany. Taki wymóg nie znajduje jednak potwierdzenia w przepisach prawa.

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia z dnia 20 sierpnia 2025 r., sygn. akt II SA/Gl 367/25 wskazano bowiem wyraźnie, iż

„Podmiot posiadający faktyczny dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej drogi”.

Drugi problem dotyczyć może parametrów drogi wewnętrznej lub pasa służebnego- organ może twierdzić, że są one niewystarczające np. droga jest zbyt wąska. Jako adwokat prowadzący tego typu sprawy wiem jednak, iż również ten zarzut jest niezasadny. Parametry drogi są bowiem badane dopiero na etapie pozwolenia na budowę a nie w toku sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 22 października 2018 r., sygn. akt II SA/Gl 149/18).

Sprawy budowlane w Bielsku-Białej

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani skorzystaniem z porady prawnej w sprawie budowlanej lub powierzeniem prowadzenia takiej sprawy w Bielsku-Białej lub w okolicy, to zapraszam do kontaktu. Wszelkie dane kontaktowe mojej kancelarii adwokackiej mieszczącej się w Bielsku-Białej znajdziecie Państwo na mojej stronie internetowej. Zapraszam również do zapoznania się z innymi wpisami na moim blogu. W celu zapoznania się z warunkami finansowymi prowadzenia sprawy zapraszam do zakładki cennik.

Autorem niniejszego wpisu jest adwokat Wojciech Nowak prowadzący kancelarię adwokacką w Bielsku-Białej.